Le marché locatif a ralenti après le boom de la pandémie en raison des changements démographiques, du ralentissement du marché du travail et de l'augmentation des postes vacants et s'oriente vers un environnement de développement plus contraint, selon des économistes s'exprimant aujourd'hui au Salon international des constructeurs de la National Association of Home Builders (NAHB) à Orlando.
Après trois années de baisse, les ventes de propriétés multifamiliales ont rebondi en 2025, augmentant de 15 %, grâce à l'arrivée d'une nouvelle offre sur le marché. Ce revirement a été généralisé puisque 80 % des métros ont vu leurs ventes augmenter contre seulement 20 % des métros en 2024.
« Les changements de ventes régionaux ont été notables, car nous avons constaté une croissance particulièrement forte dans les régions métropolitaines du Midwest et de Californie », a déclaré Molly Boesel, économiste principale principale chez Cotality. « Pendant ce temps, certains marchés de la Sun Belt qui ont bondi en 2024 ont enregistré des baisses en 2025. »
Le pays étant toujours confronté à des problèmes d’abordabilité des logements, de nombreux locataires choisissent de rester sur le marché locatif. L'offre élevée a contribué à faire baisser les loyers des logements multifamiliaux de 1 % sur un an, tandis que la croissance des loyers des logements unifamiliaux a ralenti. Les loyers des immeubles multifamiliaux sont restés élevés dans les métropoles à offre limitée, comme Chicago, New York et Philadelphie. Pendant ce temps, les loyers ont diminué dans les métropoles riches en offre, comme Phoenix, Tampa et Las Vegas.
« Le taux national d'inoccupation des logements multifamiliaux a atteint un niveau record de 7,3% en décembre », a déclaré Boesel. « Nous avons dépassé le pic de la hausse de la construction multifamiliale, mais une offre saine de nouveaux logements continue d'arriver sur le marché et se heurte à une demande atone, ce qui entraîne une tendance à la hausse des taux d'inoccupation.
La valeur des propriétés multifamiliales a diminué de 4 % en 2025 par rapport à 2024 et est inférieure d’environ 28 % au sommet de 2022. Cependant, les valeurs sont désormais 8 % supérieures aux valeurs de 2019.
Le marché multifamilial connaît toujours une hausse des taux de délinquance mais restent bien en deçà de ceux des immeubles de bureaux. « Les taux de délinquance augmentent en raison de la hausse des taux d'intérêt, des changements dans les fondamentaux du marché immobilier et de l'incertitude quant à la valorisation des propriétés », a déclaré Boesel.
Sur le front de la construction, les mises en chantier de logements multifamiliaux ont culminé en 2022 à 547 000 unités, puis ont fortement diminué pour atteindre 355 000 unités en 2024. Un modeste rebond est attendu en 2025, les mises en chantier devraient augmenter de 16 % pour atteindre 413 000 unités. (Il convient de noter que les données gouvernementales de fin d'année n'avaient pas encore été publiées au moment de cette présentation.) Pour l'avenir, les mises en chantier de logements multifamiliaux devraient chuter de 5 % en 2026 pour atteindre un rythme annuel de 392 000 unités et diminuer encore de 6 % en 2027 pour atteindre un taux de 367 000, se stabilisant ainsi près des niveaux d'avant la pandémie.
« Le marché multifamilial a ralenti en raison d'un financement plus serré et de coûts de construction élevés et s'oriente vers un environnement de développement plus contraint », a déclaré Danushka Nanayakkara-Skillington, vice-présidente adjointe de la NAHB pour les prévisions et l'analyse. « Cependant, malgré le recul des mises en chantier, les achèvements de multifamiliaux ont atteint un sommet en 38 ans en 2024 avec 608 000 unités alors que les projets lancés pendant les années de boom ont été livrés sur le marché. »
La composition de la production multifamiliale s'est déplacée vers des propriétés plus grandes, puisque les immeubles de plus de 50 logements représentaient 54 % des achèvements en 2024, la part la plus élevée depuis des décennies.
Pendant ce temps, le secteur de la construction du « intermédiaire manquant », qui comprend le développement de logements à densité moyenne, tels que les maisons en rangée, les duplex et autres petites propriétés multifamiliales, reste limité. Nanayakkara-Skillington a expliqué que le segment multifamilial du milieu manquant (appartements dans des immeubles de 2 à 4 logements) a généralement déçu depuis la Grande Récession, totalisant seulement 4 000 mises en chantier au troisième trimestre 2025, ce qui représente seulement 3 % de la production multifamiliale.
La confiance dans le marché des nouveaux logements multifamiliaux montre que le sentiment de production s'améliore, tandis que les conditions d'occupation restent relativement solides malgré des taux d'inoccupation élevés à l'échelle nationale, selon la plus récente enquête NAHB sur le marché multifamilial (MMS). L'indice de production multifamiliale (IPM) s'établissait à 45, en baisse de trois points d'une année sur l'autre.
« Outre les conditions de prêt strictes et les coûts de construction élevés, l'environnement réglementaire local continue de constituer un obstacle majeur à une croissance plus rapide », a déclaré Nanayakkara-Skillington.
Pendant ce temps, l'indice d'occupation multifamiliale (MOI) affichait une lecture de 74, ce qui indique que les propriétaires d'appartements existants sont positifs quant à l'occupation.
Sur une note positive, l’industrie est soutenue par un afflux potentiel de jeunes adultes à mesure qu’ils entrent sur le marché du logement.